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Contrato de conversión de título

¿Hay alguien que le ofrece venderle una casa con un contrato de conversión de título? Conozca los riesgos.

Un contrato de conversión de título (conocido algunas veces como contrato de compra a plazos o contrato de venta a plazos) es una transacción inmobiliaria en la que la compra de la propiedad es financiada por el vendedor en lugar de por un tercero, como por ejemplo, un banco, una cooperativa de ahorro y crédito o un prestamista hipotecario. Se usa con frecuencia cuando un comprador no reúne los requisitos para una hipoteca convencional

En lugar de comprar una casa con una hipoteca, el comprador acuerda pagar directamente al vendedor en cuotas mensuales. El comprador puede ocupar la casa después de cerrar la venta, pero el vendedor retiene todavía el título legal de la propiedad. La titularidad real se traspasa al comprador solo después de que se efectúe el pago final. 

Los contratos de conversión de título han sido por mucho tiempo una opción de financiamiento para transacciones de propiedades entre miembros de una familia o amigos. Algunas organizaciones de vivienda no lucrativas también los usan para ayudar a familias de bajos ingresos a encontrar una vía para lograr la adquisición de una propiedad.

Pero, como consecuencia de la crisis financiera de 2008, algunas compañías de inversiones inmobiliarias compraron viviendas cuyas hipotecas fueron ejecutadas y luego las ofrecieron en contrato de conversión de título a compradores de bajos ingresos o a aquellos con malas calificaciones de crédito que no pueden conseguir financiamiento hipotecario tradicional.

Los contratos de conversión de título también constituyen uno de los trucos favoritos para los estafadores de bienes raíces quienes, ya sea “mueven” una propiedad entre varios posibles compradores de vivienda, o bien, cobran pagos de un comprador mientras dejan que la propiedad caiga en morosidad con una hipoteca no pagada.

Aunque un contrato de conversión de título a veces puede beneficiar a un comprador que no tiene otro camino para adquirir una propiedad, es una opción de alto riesgo que está sujeta a abuso y a prácticas usureras. Este también carece de muchos de los derechos y protecciones al consumidor, disponibles bajo las leyes estatales y federales para compradores de vivienda que tienen hipotecas tradicionales. Si el comprador incumple un pago o en satisfacer otras condiciones del contrato, el vendedor puede cancelarlo, desalojar al comprador y reclamar rápidamente la propiedad sin una venta de ejecución hipotecaria o un proceso judicial.

Un contrato de conversión de título puede parecer simple y directo, pero esta opción financiera puede representar una serie de inconvenientes para un comprador de vivienda. Muchos compradores con contratos de conversión de título nunca se convierten en los propietarios plenos del bien inmueble y pierden todos los pagos que hicieron para tener el título de la propiedad.

Antes de firmar un contrato de conversión de título, los posibles compradores de vivienda deben asegurarse de que comprenden plenamente el alcance de sus obligaciones conforme al contrato, todos los costos de los cuales serán responsables y los riesgos en los que incurren, incluso qué tan rápido pueden perder la casa y todos los pagos que han efectuado.

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